주택담보대출 은행 DSR 규제, 생활안정자금, 기업자금 등으로 인해 LTV 한도가 95%인 추가 금리
한동안 이슈가 되었던 주택담보대출의 50년 만기 단축으로 대출을 받는 차주가 늘어나 가계대출이 늘어난 것으로 전해진다.
집을 구입하고 약 50년 동안 원금을 상환하거나 상환 기간을 30년으로 정할 수 있는 옵션이 주어진다면 누구라도 전자를 선택할 것입니다.
저도 마지막으로 차에 탑승한 사람이었는데 요즘 주택시장이 다시 호황을 누리고 있어서 초기 매매가도 상당히 높았습니다.
결국 추가 자금이 필요하게 되었는데, 이를 할 수 있는 유일한 방법은 주택담보대출을 통해서였습니다.
무엇보다 현 주택을 단독명의로 구입했고, 분양권을 받은 뒤 시세도 높아 전매가 매우 활발했다.
프리미엄은 매매가보다 훨씬 높았고, 차액을 서둘러 납부하기 위해 DSR 최대 한도까지 신용거래를 진행했다.
이때 문제는 높은 이자율이었는데, 카드론부터 대출까지 다양한 곳에서 현금을 빌리려고 하다가 결국 이자가 감당할 수 없는 수준에 이르렀기 때문에 청산을 해야 했습니다.
그래서 여러 제품을 연구하고 사용해 보았는데 두 번째 우선순위는 담보였습니다.
주택담보대출은 여러 시중은행에서도 취급하는 상품이 되었지만, 당연히 규제 대상이 되면서 요건을 충족하기가 어려워지고 있습니다.
게다가 한도도 예상보다 낮아 실제 LTV 비율이 높다고 판단됨에도 불구하고 전액 차입을 시도한 사례는 없었다.
그래서 주로 캐피탈, 저축은행, 보험사에서 심사를 많이 받았는데, 실제로 진행해 보니 한도 승인을 가장 많이 받은 곳은 캐피탈, 보험사였습니다.
그러나 본 거래를 수행할 때에는 기본적인 심사 요건을 모두 충족해야 했습니다.
또한, 이미 담보를 이용하여 대출을 시도한 적이 있는 경우에도 한도가 매우 낮거나 심사에서 제외될 위험이 높습니다.
DSR 한도를 이용했음에도 불구하고 주택시장 가격이 많이 올랐고 낮은 모기지 금리를 받았기 때문에 확보된 LTV는 충분해 추가 자금을 빌리는 데에는 문제가 없었다.
하지만 실수를 해서 성급하게 금융회사를 선택하게 된다면 금리가 올라갈 수 있으니 이 부분은 더욱 주의가 필요합니다.
우선 적정 한도와 저금리 승인을 받으려면 시중은행의 주택담보대출과 동일한 조건을 충족해야 하지만, 2급 금융기관의 경우 기준이 상대적으로 낮다.
제가 해당 과정을 진행하던 당시 대부분의 캐피털회사와 상호저축회사는 유사한 공통 요구사항을 제시하였습니다.
심사 대상은 단독·공동 주택을 보유하고 있으며, KB시세조회 기준 주택가격이 7천만원 이상, 신용등급 8등급 이하, 비거주자이거나 임차인이 있습니다.
여기서 주목해야 할 점은 소득증명이 필요하지 않다는 점이다.
즉, 소득증빙이 어려운 무직자, 주부, 프리랜서 모두 주택 소유자라면 진행이 가능하다는 점이다.
저는 직장을 갖고 10년 넘게 일하고 있었는데, 주택담보대출을 시행한 후 신용등급이 크게 떨어졌음에도 불구하고 과거 등급 기준으로는 여전히 5등급 정도의 등급을 유지하고 있었습니다.
특히, 2급 금융기관을 선택하는 이유는 심사만 잘 하면 시중은행과 다를 바 없는 낮은 금리와 5대 금융기관보다 높은 한도를 갖췄기 때문이다.
최고 한도는 30억원이라고 하는데, LTV 시세 기준 80%~95%까지 사용할 수 있어 고액 승인도 충분했다.
다만, 대부분의 상호금융, 상호저축, 캐피탈, 보험사에서는 주택담보대출을 할 때 KB부동산 시세를 기준으로 삼고 있다는 점에 유의할 필요가 있습니다.
부동산 시세를 확인할 수 있는 사이트는 다양하지만, 금융회사에서는 KB부동산을 지표로 삼고 이를 기준으로 LTV를 부여합니다.
내가 소유한 집은 꽤 오랫동안 프리미엄이 붙어 있었고, 내가 낸 가격에 비해 시세가 크게 올라 LTV가 80%임에도 높은 가격에 이르렀다.
특히 무직일 경우 80% 이하로 진행이 가능하며, 직장인이고 소득증빙이 가능하다면 생활안정자금 수급시에도 LTV를 70~85% 범위에서 적용할 수 있다.
이보다 더 높은 한도, 즉 최대 95% LTV를 받고 싶다면 사업을 해야 한다.
새로 오픈하더라도 이를 할 수 있는 곳도 있지만, 3개월 이상 영업을 유지해야 하는 곳도 있습니다.
다만, 사업형으로 진행할 때에는 사업 운영 자금으로 진행되기 때문에 많은 금액의 승인을 받는 것이 유리했습니다.
그러나 LTV 비율이 높아지면 이자부담도 늘어난다는 점을 잊어서는 안 된다.
애초에 신규사업 발행을 통해 LTV도 최대한 활용하게 될까요? 하지만 생활안정을 위한 자금에는 넉넉한 한도가 있었고, 무엇보다 금리가 낮았다.
사업자로 운영할 때는 기본적으로 주택 시세의 90%를 차입했기 때문에 금리가 13%를 넘을 수도 있었다.
반면 생활안정자금은 최저 3.98%, 최고 9% 내외로 금리를 대폭 낮출 수 있다는 장점이 있었다.
하지만 이 역시 차등 적용돼 신용등급이 낮으면 생활자금이라도 금리가 10%를 넘을 수 있다.
우선 상환기간을 30~40년으로 설정하고, 상환기간을 만기 또는 1~2년 유예로 설정했다.
원금과 이자 또는 원금 균등 분할 중에서 선택할 수 있습니다.
그러나 저금리와 고금리를 적용할 경우 대부분의 금융회사는 원리금을 동일하게 나누어 정합니다.
하지만 상환기간이 길어서 월 지출부담은 크지 않습니다.
추가자금을 받아 카드론부터 신용대출까지 한번에 정산할 수 있었고, 신용등급 관리도 편해져서 여러모로 만족스럽습니다.
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