최근 서울회생법원은 관악구 당곡역 지방주택조합추진위원회와 동작구 상도동 장승배기지방주택조합에 대해 파산선고를 내렸다.
지역주택조합 사업에서 문제가 발생하면 ‘적에게 권하는 사업’으로 여겨질 정도로 피해가 크다.
‘지옥주택 프로젝트’라고도 불린다.
오늘은 지역주택조합이 무엇인지, 피해사례, 유의사항 등을 알아보도록 하겠습니다.
지역주택조합이란?
지역주택조합은 특정 지역에 거주하는 다수의 회원이 집을 구입하기 위해 결성한 조합이다.
주택이 없거나 주거면적이 85제곱미터 이하인 주택 1채를 소유한 세대주를 대상으로 일정 자격을 충족하는 회원에게 주택 구입을 제안하는 제도다.
은행계좌 가입 여부에 관계없이 주택을 제공하는 제도입니다.
지역주택조합 회원의 자격은 주택조합 설립 승인 신청일부터 협동주택 입주가 가능한 날까지 주택을 소유하지 않거나, 주거전용면적 1채를 소유할 수 없는 것이다.
85제곱미터 이하. 1인 가구의 가장이어야 하며, 조합설립 승인 신청일 기준으로 6개월 이상 같은 시·군 지역에 거주하고 있어야 합니다.
서울시 기준으로 실시되는 지역주택조합 사례사업은 토지를 확보하지 않고 사업이 시작된다는 점에서 일반 아파트 청약(재개발·재건축)과 다르다.
모집주체는 사업부지 소유권을 확보하지 않은 채 사업을 기획하고 협회 회원을 모집한다.
협동조합을 구성해 회원들이 모은 자금을 바탕으로 토지의 소유권을 취득하고, 사업계획 승인을 받아 주택을 짓고, 주택을 회원들에게 공급하는 사업이다.
사업이 취소되거나 연장되는 경우 책임과 손해배상. 전적으로 조합원들의 몫이다.
지역주택조합 사업절차 지역주택조합 사업은 다음과 같이 진행됩니다.
이 중 협동조합 설립 조건인 ‘토지사용권 80% 이상 확보’는 단순히 토지 소유자로부터 개발 동의를 받는 것이지, 소유권을 확보하기 위해 돈을 지불한다는 의미는 아니다.
협동조합이 토지 소유권을 확보했다는 오해로 피해가 발생한다.
그런 일이 일어날 수도 있습니다.
또한, 최종사업계획 승인을 받기 위해서는 토지의 95% 이상을 소유하고 있어야 합니다.
하지만 조합원이 많이 몰려 장사가 잘 되는 것 같으면 지주들은 늘 땅값을 올려 버티곤 한다.
그래서 소위 ‘사기’ 사건이 곳곳에서 발생하고, 실제로는 토지의 70~80%를 소유하고 있는 실정이다.
소유권을 확보하더라도 남은 10~20%를 채우기 어려울 수 있다.
피해사례 및 주의사항 위에서 말씀드린 바와 같이 사업계획이 확정되어 토지소유권이 확보되었다는 오해로 지역주택조합에 가입했으나 일부 토지주들의 간섭으로 사업이 지연되고 사업계획이 변경되어, 그래서 협회를 탈퇴하고 싶은데 탈퇴하고 납부를 하게 되었습니다.
비용 환불이 쉽지 않아 많은 분들이 어려움을 겪고 있다고 합니다.
지역주택조합사업에서는 사업주체나 건설사가 아닌 사업자가 조합원이기 때문에 조합 가입 여부를 신중하게 결정할 필요가 있다고 한다.
파손사례 및 주의사항을 확인하세요. 알아 보자. 사례 1. 가구수의 변화 지역주택조합이 아파트 800가구 건설 계획에 회원을 모집했다.
이후 협회는 사업수익 증대를 위해 당초 800가구에서 900가구로 건축계획을 변경했다.
건축계획을 변경하기 전. 일조와 전망이 좋은 유닛 앞에 건물을 추가해 일광권을 침해한 것이다.
피해 조합원들은 소송을 제기했지만, 조합원 계약서에 건축계획 변경에 반대하지 않는다는 조항이 들어있어 피해자들이 패소했다.
Case 2. 땅이 확보됐다는 오해. 지역주택조합은 토지보장률이 80%가 넘으면 사업이 빠르게 진행될 수 있다고 홍보한다.
지금 가입하면 추가 기부금이 없다며 회원 계약을 맺을 것을 당부했다.
그러나 토지 확보율 80%는 소유권이 아니다.
토지사용권이었지만 협회 설립 승인을 위한 토지소유권 15%를 확보하지 못해 사업이 계속 연기됐다.
사례 3. 추가 출연 요청 지역주택조합으로부터 사업계획 승인을 받아 착공을 앞두고 있는 상황 ↓추가 공사비, 토지매입비, 대출금 이자 등을 반영한 추가 출연 ↓ 조합이 공사를 시작하면 조합원은 주택 규모에 따라 가구당 4억~6억 원의 추가 부담금을 내야 한다.
↓ 개인이 조합 탈퇴가 어려운 상황에서는 조합원이 할부금이 없다.
선택은 기여금을 지불하는 것뿐입니다.
예. 4 조합 탈퇴 불가 지방주택조합추진위원회와 계약 체결 및 계약금과 계약금 납부 ↓ 지방주택조합 사업이 지연됨에 따라 계약을 해지하고 납부금 반환소송을 제기 ↓ 대법원은 “ “지역주택조합사업은 현재진행형입니다.
” 이들은 “여러 변수로 인해 사업이 늦어질 수 있다는 것은 어느 정도 예견된 일이었다”며 계약 해지를 인정하지 않았다.
사례 5. 기부금 환불 불가 지역 주택조합과 계약 시 해당 조합이 사업계획을 수립할 수 없는 경우 전액을 100% 지급한다.
” ‘환불보증’이라고 적힌 ‘구제보증서’ 수령 ↓ 협동조합의 사업진행이 늦어지자 안전보증서를 근거로 회원계약 해지 소송을 제기 ↓ 법원도 피해자 승소 판결 안전보증서에 근거 ↓ 그러나 협회는 기부금을 반환할 자금이 없다는 이유로 기부금을 반환하지 않고 있습니다.
최근 국회는 ‘주택법 일부개정’을 통해 지방주택조합 가입자의 계약해지 기간을 30일에서 60일로 연장하는 법안을 발의했다.
전문적인 지식이 없는 일반인이 지역주택조합을 심사해 회원가입을 최종 결정하기까지 30일은 너무 짧다고 한다.
일각에서는 “20%도 성공하기 어려운 사업을 유지하기 위해 80%의 고통을 주는 제도”라며 폐지를 주장하고 있다.
개인적인 생각으로는 확률이 낮고 피해가 큰 시스템은 폐지하는 것이 낫다고 생각합니다.
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모멘텀, 첫 번째… blog.naver.com